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购买期房所面临的风险以及相应的防范措施
浏览次数: 2315 次    发布时间: 2012-08-06

                                     武家利   

期房指尚在规划期建设中、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋,其实在没有取得正式的房产证的房屋在房产管理局那里都统称为期房。购买期房能够享受一定的价格优惠,但是因为房子尚未建成,准业主是根据开发商的户型图,规划设计图等资料来判断房屋状况,难免存在一定的风险。因此,在购买期房的过程中,一定要严格签订购房合同,注重如下要点,保障自己的合法权益。购买期房最大的风险在于购房者是根据图纸买房,看不到实物,看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已,与用户最终的房屋会有所差距。 而一些精装修的房屋在装修的标准上更是没有明确的标准。而如果出现开发商在建设过程中因实力不足、缺乏资金使工程停顿,那么购房者就会蒙受巨大的损失。 

    期房最容易出现的问题就是不能按期交房,从而会影响到一些业主的装修和搬家计划,因此在合同里的交房时间方面要严格规定:一旦违约不能按时交房,要明确房产开发商应该采取何种方法解决,具体的赔偿标准和赔偿的具体时间限制,防止开发商采取各种借口推卸自己的责任,利用拖延敷衍的方法来对付业主,最后不了了之。二.明确规定各种面积数据。房屋面积是非常

重要的,不仅因为房屋单价高,一平米动辄就是成千上万,面积缩水直接导致房价损失;而且实际使用面积过多缩水也会影响家庭居住的空间布置和安排。不少开发商的期房合同采取的是模糊面积概念,公摊面积过多,套内面积缩水严重,而准业主因为房屋未建成,也不能实地测量确定,那就必须靠合同规定,严格规定套内实际面积,公摊面积等具体数据。三.周边配套和物业费用标准。期房建设的时候大都会对配套宣传的非常美好,比如说医院,或者健身中心等,但是就是不写进合同书,采取的是口头介绍和承诺的方式,一旦小区建成,如果没有这些配套设施的话,将会给小区居民生活带来很多的不便,因此这些必要的配套要求也要写进合同书,明确违约责任和赔偿标准,为后期维权留下一个可靠的法律凭证。至于物业费用,那是入住后的一笔长期支出,如果没有一个标准的话,可能会出现高收费,乱收费的情况,对业主也是一个损失,因此合同里也必须严格规定,保障不会出现搬进去之后只能就范接受高收费的情况。四.房屋本身的质量。房屋本身的质量不仅包括建筑材料,如内部隔墙采取何种材料和何种厚度;也包括装修材料和规格,比如说门品牌和规格,护栏的钢筋的大小和密度。因为期房是无法看到房子的,房屋的质量只能靠合同来保证,如果将这些项目一一载入合同,那么开发商偷工减料的行为就会减少,即使出现了这样的行为,业主也能获得相应的赔偿或补贴

    购买期房的合同必须要比购买现房的合同更要严谨和细致,方方面面都需要考虑到,毕竟期房的质量和权利保证都需要通过这份合同来予法律保障。如果可能,在购买期房时最好提前咨询一下相关专业人士和律师或者聘请律师拟定合同,然后再去购买期房,这样签订购房合同时手头就有一个样本合同,不会出现太多漏洞和细节疏忽。此外还需要查看以下事项:

    一、是否取得《商品房预售许可证》。按照有关规定,楼盘在未取得《商品房预售许可证》之前,不得擅自预售商品房。《商品房预售许可证》作为房地产开发企业售房的合法依据,消费者在购房时一定要认真查看。同时,还应注意预售证是否在有效期内。如果购买的楼盘未取得预售许可证,该楼盘就有可能存在许多不确定因素,购买这类房屋就有可能产生较大的购房风险。

    二、选择信誉好的房开企业。不能按时交房、不能办理房屋产权证、房屋质量存在问题等,是目前房地产纠纷中最常见的问题。之所以引发这系列问题,大多是因为消费者选择了那些实力不强、信誉不好的房开商。虽然买期房都会承担一定的风险,但相对来说,名声较大的企业为了维护信誉,大多能够按时保质交房,风险较小。因此,消费者在选择开发商时应选择信誉好、实力强的企业,尽量将购房风险降到最低。

    三、认真查看周边环境。由于大多数楼盘在还未修建完毕时就已经开盘销售,因此购买这类房屋一定要认真查看周边环境。购买期房不像现房,能很清楚地看到房屋的实际情况,现买现住。买期房有一个过程,房屋周边环境存在很多不确定因素,因此购买时一定要加倍小心。

    四、房开商对物业管理承诺。由于购买的是期房,将来物业管理的好坏现在根本无从得知。如果买到物业管理差的房子,不仅不安全,将来生活也不舒畅。因此,购期房时,必须先向开发商了解将来的物业管理构想,并把房开商的承诺用书面形式进行约定,以保证将来入住时,

享受到良好的物业管理。

    五?最好不要一次性付款。房地产商对一次性付款优惠很大,但存在的风险也同样很大,一旦开发商不能交付,将给购房者带来很大风险。

    律师对提醒大家注意更为重要的一点:商品房预售登记。开发企业应与承购人签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向管理部门办理登记备案手续。购房后购买人可要阿求开发商履行合同备案义务,如果不成,可以持购房手续向房屋所在地的行政执法局申请执法维护权益,也可以通过诉讼解决。如果贷款,必须办理预告登记。

    商品房买卖合同登记备案是指,开发项目取得商品房预售许可证之后,开发企业将买卖双方签订的商品房买卖合同向房产管理部门办理预售商品房买卖合同备案的行为。《商品房买卖合同》备案可以让购房者规避“四大风险”,即房屋延期交付使用的风险、房屋内在品质变换的风险、房屋权属证件无法按期得到的风险、房屋“烂尾”的风险。购房者想要知道所购买的房子是否在房产局备案,可登录地方房产网在相应对话框中输入商品房买卖合同编号以及买受人的身份证号码,进行查询。

    “预告登记”是依据《房屋登记办法》新开展的一项登记业务,是为防止开发商“一房二卖”、保护购房人将来实现房屋物权的一种物权预告登记行为。预告登记的效力包括:(1)保全效力,即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力;(2)顺位保护效力,即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位; (3)破产保护效力,即在相对人陷于破产时,排斥他人而保障请求权发生指定的效果。但在法学理论界,也有人认为,预告登记的效力应包括:(1)保障请求权将来肯定会发生预期的效果;(2)保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位;3)在相对人破产时,保障作为请求权标的的不动产不列入破产财产,从而使请求权具有优先于破产债权的效力;4)在相对人死亡的场合,继承人负有协助办理本登记的义务。据介绍,房屋权属证书不再是房屋权利的唯一合法凭证,房屋登记簿的证据效力将高于房屋权属证书。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。以银行按揭贷款方式购房的,须办理该登记。

    办理预告登记必须当事人双方(即买卖双方,或抵押贷款的双方)同时到市房产登记服务大厅申请办理,在工作人员面前做询问笔录、人像采集、签字并按指印。办理预告登记所需要件如下:

  1.预购商品房预告登记

  (1)登记申请书原件;

  (2)申请人身份证明;

  (3)已登记备案的商品房预售合同原件;

  (4)当事人关于预告登记的约定原件;

  (5)预购人单方申请预购商品房预告登记的,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的

证明材料;

  (6)设定在建工程抵押的房屋,需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

  

 

   

 

 

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